2012年6月11日 星期一
都更在韓國(下) 龍山慘案始末
【Y.C.Chou / 整理報導】
在瞭解韓國都市更新的大略背景後（承前文 都更在韓國(上) 韓國都更背景）接下來要介紹影響韓國都更方向的一個轉捩點—龍山事件。不過，這卻是犧牲數人鮮血所換來的成果。
韓國都更案例介紹：龍山慘案
2009年1月19日，南韓首爾龍山地區掀起了一場抗議都市再發展計畫的靜坐行動。誰也沒想到，這場約莫50人參加小型抗議活動，竟成為全國人民所關注的事件。
這場靜坐起初的參與抗議者是全國拆遷戶聯盟與龍山區居民，人數約莫五十人。他們在19日凌晨開始佔領大樓，以阻止拆樓人員和警方進入。到了第二天，首爾市警 察廳長直接下令1500名警察進行突襲，雙方的對峙過程中，現場的70多桶易燃稀釋劑突然起火，造成6人死亡（五人是當地租戶與社運工作者，一名死者為警 察），另有23人在事件中受傷。這個事件爆發後，引發朝野的高度對峙，被韓國媒體稱為「龍山慘案」。後來此議題也被改拍成電影，以凸顯高壓統治下所出現的矛盾。
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| 電影《龍山風雲》一景（圖片翻攝自網路） |
人民 <<<< 財團
事實上，當時抗議居民多為當地長期居住的租戶。在號稱提供更好居住環境品質的都市更新買賣交易下，成為了被輕蔑忽視的犧牲者。居民一開始企圖用法律途徑來訴 求整個都更案的不公不義，然而經歷了長達一年的官司，卻還是遭到了駁回。期間他們還不時受到建設公司的威脅騷擾。於是居民所能做的，除了透過抗議來力爭重啟斡旋的機會外，就只剩下「接受低廉不合理的賠償金然後搬遷」一途了。然而在抗爭過程中，對話的窗口尚未開啟，政府就已塞上警察兵力硬碰硬相抵，才導致這場悲劇發生。而意外發生之後，官方在未經死者家屬同意下，粗暴地逕自剖屍展開調查；事件的犧牲者，躺在冰櫃中長達一年多的時間才入土為安。
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| 悲慟的受害者家屬（圖片翻攝自網路） |
參考資料及延伸閱讀：
2012年6月10日 星期日
都更末日將至！？ 內政部公佈都更條例修正草案
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| 內政部長李鴻源於今日(6/14)提出新版「都市更新條例修正草案」（圖翻攝自網路） |
【C.Y.Chou/ 整理報導】
內政部今宣布已經完成都更條例修法，除了增修多項「文林苑」條款外，也全面拉高都更同意門檻預計將會對未來的房市造成極大的影響。
由於文林苑事件而產生的弊端，這次修法明文禁止建商先行辦理預售，得到建物拆完後才能進行，違者將處銷售金額的30％罰鍰。而事件中有關於資訊公開及資料送達遭批評不完備，新法也要求一律以雙掛號或專人送達，若涉及拆遷、補償金變換等，將以准用民事訴訟法以公示送達或公告。
此外，這此修法的重點在於全面拉高都更同意門檻，都更事業概要同意比例提高到3/10或5/10；都更計畫同意比率提高到2/3到9/10。另外刪除「對於少數不同意合建協議的地主，都更實施者可申請主管機關徵收」條文。
都更同意比例的大幅提高，預計會影響到許多打著「都更」名號的老公寓行情，但這其實是有帶商榷的。都更自然還是許多投資客考量老公寓的原因之一，但事實上，老公寓真正的賣點，是它的低公設與免管理費。用都更題材當賣點的公寓，其實少之又少。所以與其說是行情跌損，不如說回歸正道吧。但可以見到的是，都更夢在這兩三年內被炒作的太過夢幻，房價泡沫化，會是未來要十分注意的課題。
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| 台北老公寓的下一步是......？（圖翻攝自網路） |
2012年6月8日 星期五
都更在美國－
西雅圖老太太拒都更 看見人性光輝（下）
【Cynthia / 整理報導】
老太太的執著奏效，最後建商放棄了。
他們主動變更建設計畫的設計圖，讓老太太的房子能保留在原處不動。
而因此這個尤如小蝦米對抗大鯨魚的戲碼被美國媒體及國外媒體認為是都市更新的典範案例。
此案例故事告訴我們，原來，不是所有事情都能透過「錢」來解決。
老太太堅決表明「我不需要錢，錢對我而言沒有什麼。」
而她唯一做的，就是對建商說不；她所展現的是對於自身權益的堅守執著，而建商最後也願意換個方式，繞過老太太的家，同樣做到都市更新。
2. 都更？更誰的新？看看美國，想想台灣
3. A Holdout Against Developers Leaves a Legacy
4. 老厝兀立商場前 美釘子戶典範
老太太的執著奏效，最後建商放棄了。
他們主動變更建設計畫的設計圖，讓老太太的房子能保留在原處不動。
而因此這個尤如小蝦米對抗大鯨魚的戲碼被美國媒體及國外媒體認為是都市更新的典範案例。
為什麼建商願意讓商場缺一塊，保留給老太太？
原以為協調會一切順利的建商，沒想到竟然遇到了所謂的「釘子戶」。而這其中，其實有著一段感人的故事。在協調的過程中，這個精品商場興建計畫的資深總監馬丁•貝瑞（Barry Martin）和老太太成為朋友。馬丁帶老太太去看醫生、洗衣服、買午餐，對待她有如自己家中的長輩，然而在2008年6月，八十六歲的老太太去世了。 |
| 老太太梅斯菲爾德於1961年3月的照片（圖片翻攝自網路） |
老太太去世後將房子贈予馬丁，而有人認為，這是一個機會，房子可以成為開發者的工具。但最後馬丁沒有那麼做。他將房子賣了，而買家保留了老太太房子的樣貌，並加公共空間命名為信條廣場（Credo Square），以紀念堅持著守住房屋的老太太梅斯菲爾德。
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| 資深總監馬丁•貝瑞（Barry Martin）對於老太太很友善，和老太太成為朋友，而老太太將房子贈予馬丁。（圖片翻攝自網路） |
老太太堅決表明「我不需要錢，錢對我而言沒有什麼。」
而她唯一做的，就是對建商說不；她所展現的是對於自身權益的堅守執著，而建商最後也願意換個方式，繞過老太太的家，同樣做到都市更新。
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| 老太太的房子上出現鮮豔的彩色氣球，彷彿在慶祝著這個房子被保留下來。（圖片翻攝自網路） |
若你還沒看：
參考資料及延伸閱讀：
1. 美國的「都市更新」法案改革2. 都更？更誰的新？看看美國，想想台灣
3. A Holdout Against Developers Leaves a Legacy
4. 老厝兀立商場前 美釘子戶典範
2012年6月3日 星期日
房地產與都更 捷運圖告訴你你家值多少錢
【Cynthia/ 整理報導】
房地產和都更有什麼關係？隨著近來都更熱潮，房地產的價格也不斷波動、攀升。
上圖是今周刊804期的封面故事，這張台北捷運地圖到底想告訴我們什麼事？
原來仔細一看，這張台北捷運地圖在各站標示了平均地價，對房價感興趣的朋友，可以看看你家值多少錢。不過，更有趣的是，這些捷運站周邊的高房價，其實有些也正是近來正在進行中的都更案地點。例如，近來炒得沸沸揚揚的士林王家、如同王家同意戶與不同意戶僵持不下的永春社區、台大和師大近來也傳出都更消息，以及6月初剛宣布公辦都更的六張犁都更案。
隨著都更案持續發展，房價是否將持續攀升值得繼續關注下去。
房地產和都更有什麼關係？隨著近來都更熱潮，房地產的價格也不斷波動、攀升。
大台北捷運與房價圖，圖中四處紅色圓圈處為現行都更案地點，包含士林王家、永春社區、台大周邊和師大商圈以及六張犁都更。（原圖片翻攝自網路）
上圖是今周刊804期的封面故事，這張台北捷運地圖到底想告訴我們什麼事？
原來仔細一看，這張台北捷運地圖在各站標示了平均地價，對房價感興趣的朋友，可以看看你家值多少錢。不過，更有趣的是，這些捷運站周邊的高房價，其實有些也正是近來正在進行中的都更案地點。例如，近來炒得沸沸揚揚的士林王家、如同王家同意戶與不同意戶僵持不下的永春社區、台大和師大近來也傳出都更消息，以及6月初剛宣布公辦都更的六張犁都更案。
隨著都更案持續發展，房價是否將持續攀升值得繼續關注下去。
參考資料：
1. 捷運好宅 達人教你聰明買2012年6月1日 星期五
都更在大陸
重慶最牛夫婦爭取自己權利(下)
中國案例介紹－中國最牛釘子戶
[Michelle/整理報導]
位於重慶市的楊武吳蘋夫婦的家（圖片翻攝自網路）
重慶楊家坪拆遷事件是發生在中國重慶的土地強制徵收事件，開發商為了迫使他們搬離，在其住宅旁開挖基坑，使之成為高於地面十餘米，像一個大釘子般的孤島，引起各界關注，
而同時此案涉及當時第十屆人大五次會議剛通過的物權法，法中對於私有財產的平等保護和公共利益邊界的界定和解釋問題，事件經過三年的協調才落幕。
在較大的地圖上查看楊家坪站
最牛釘子戶－人民保障自己的權益
2004年重慶市九龍坡區的鶴興路片區舊城改造工程開始動工，該地區近楊家坪輕軌站，是當地的商業核心地段之一，拆遷公告發布後，該區住戶紛紛與發展商達成協議，只有事件主角吳蘋和楊武夫婦膠著。2005年房管局與發展商達成協議，剩下尚未搬遷的九戶，以吳蘋為代表與房管局理論後，全區被斷水斷電，之後的八戶都分別和發展商達成協議，2006年九月，吳蘋與開發商第一次協商，吳蘋發現發展商的拆遷許可證已在2004年8月到期，而向發展商索取更高額賠償金，但沒達成協議，事件也隨之曝光，2007年一月房管局要求他們在十五天內搬離，該夫婦拒絕後，發展商開始開挖基坑，該房形成孤島般矗立在基坑上。
事件主角楊蘋（圖片翻攝自網路）
事件發展的高峰與隨之落幕
2007年3月19日法院要求在二十按日拆除房屋，期間吳蘋與開發商一度達成協議，但吳蘋要求房產公司的蓋章卻未果，執行之日，楊武爬上孤島留守抗議，同時戴上許多法規和有效證件，並貼上「公民的合法私有財產不受侵犯」和「國家尊重和保護人權」的橫幅布條，標示與樓共存亡，現場也有許多民眾聲援支持和記者的報導。
楊蘋拿著有效證件和法條（圖片翻攝自網路）
楊武在自家屋頂揮舞國旗抗爭（圖片翻攝自網路）
3月30號法院並未執行拆遷，媒體猜測是中外輿論的強大注視下導致，同日法院宣布強制命令十日後楊武將自動搬遷，到了4月2號夫婦和開發商達成協議，並遷署同意書，並在當日晚間拆除完畢，事件隨之落幕。
晚間十點拆遷完畢（圖片翻攝自網路）
延伸閱讀及參考資料:
1. 重慶釘子戶考驗物權法
2. 台灣都更與大陸舊城改造
2012年5月26日 星期六
都更在台灣－爭議案例
另一個文林苑－永春社區都更案
【Michelle/ 整理報導】
前陣子鬧得沸沸揚揚的文林苑都更，在市府的公權力下被強制拆除，但是大家的焦點還是持續放在文林苑上，並未關注到另一個正在發生的都更衝突－永春社區都更案。
前陣子鬧得沸沸揚揚的文林苑都更，在市府的公權力下被強制拆除，但是大家的焦點還是持續放在文林苑上，並未關注到另一個正在發生的都更衝突－永春社區都更案。
已拆遷同意住戶的工地現場(本圖翻攝自網路)
永春都更案緣由
永春都更案在民九十七年九月便經北市府核定，目前只剩下十二戶不願搬遷，實施者森業營造拆照將在今年七月到期，因此，永春社區很有可能成為下一個被強制拆遷的士林王家。
已同意拆遷戶到現場抗議(本圖翻攝自網路)
同意戶共有一百多戶，從決定都更到現在，有同意拆遷住戶表示他們已經等了十三年了，同時是拒絕拆遷戶也是都更受害者聯盟的理事長彭龍三表示，希望森業營造可以將他們剔除在都更範圍外，透過變更設計很快就能達成，如果是彭家樓上的同意拆遷住戶也可以透過整建方式完成其想住新屋的想法。
日前這場爭議在2012/05/14又爆發流血衝突，同意戶和不同意戶之間引發衝突，不同意戶彭龍三意外受傷流血。
彭龍三意外受傷血流如柱,仍堅持不就醫在現場抗爭(本圖翻攝自網路)
永春都更案例－鍾太太家的故事
位於此次都更爭議的地點永春社區的鍾家，鍾爸爸鍾媽媽在二十多年前來台北打拼，努力存下唯一的資產和住處，也就是這間房子，一家五口中，有兩人是視障與手腳不變的殘疾人士，鍾爸爸鍾媽媽靠著賣檳榔和彩券的小本生意把孩子拉拔長大。
民國八十七年，當時的萬宇建設公司開始向社區居民遊說簽署合建案子，根據鍾爸爸回憶，當時他還沒搞清狀況變不明不白地被建商載去公司簽約，但是房屋所有人卻是鍾太太，鍾太太對此事，後來知情，不識字的他認為建商的合約有欺瞞的嫌疑。
2009年森業建設公司以萬宇公司名義，欲用新的商建設計圖要求住戶重新簽約，原本的設計都改變了，權利變換和容積獎勵等過程變得迷糊不清，鍾爸爸和鍾媽媽不願意跟無法信任的公司簽訂新合約，不想把一輩子的心血交付給他們。根據鍾爸爸鍾媽媽表示，他們只是想和一家比較信任的公司簽約，沒想到卻被同意拆遷戶冠上釘子戶罪名，並被建商公司反告不履行合約。
現場拆遷的工地,鍾家人依然這在這樣的地方(本圖翻攝自網路)
後來建商向市府聲請拆除執照獲得核准，但仍有十多戶拒絕搬離，因此，建商從拒絕搬遷戶隔壁開始遷屋，試圖逼迫住戶搬離。2010年十月，建商將鍾家附近拆除，頓時鍾家坐落於工地中，在拆除過程也將鍾家的水電、瓦斯、和第四台一併拆除，在施工過程中，鍾太太和鄰居以肉身抵擋怪手，才暫時阻絕了建商拆除鍾家公寓的頂樓，免於讓鍾家懸空在公寓三樓。
鍾太太阻擋怪手後，鍾爸爸在頂樓一個人若有所思（本圖翻攝自網路）
在持續抗爭的期間，鍾家考量到其經濟能力和條件的不足，無法說搬就班，也沒有足夠經濟能力負擔其他房子，在抗爭期間，工作也無法繼續，身心量受到很大的煎熬，到了2012年4月，鍾家與建商打起民事訴訟，被台北地方法院判定敗訴，鍾家也透過都更受害者聯盟表示，無力再打官司，無奈已於四月份搬離家園，建商表示，鍾家曾簽下都市更新事業計畫同意書，後來又不願搬走，才會打起訴訟，鍾家事件到了今年四月落幕。
斷垣殘壁中難以發現尚有住戶（本圖翻攝自網路）
住戶和森業施工衝突的影片，影片中森業施工趁住戶沒注意繼續開挖水塔
結語
都市更新走到現在，我們看到許多成功順利的例子，都市更新的立意是好的，但是在這樣好的立意下，卻發生了官商勾結、產權移轉不清、少數人的利益被侵害等等的爭議，從今年爆發引起最大迴響的文林苑都更案，各式各樣的爭議都更案例的條件不一樣，同時爭議的訴求也不同，許多人民是在不知道不參加公聽會，不表明自己的立場，他們的權益就會被犧牲，因此，政府應該多加強這方面的宣導，建商也應深入和住戶溝通，美國的西雅圖太太成功保留自己的房子了，日本的公路更新案也從大樓穿過，那台灣呢？期許未來台灣能夠成為不再犧牲少數權利的國家，真正讓每個人民享有公平的權利。
延伸閱讀與參考資料：
4. 都市更新受害者聯盟
2012年5月24日 星期四
都市更新是什麼?
【Cynthia/ 整理報導】
到底什麼是都市更新? 都市更新就是拆除老舊的房子進行改建嗎?
根據內政部營建署都市更新網，都市更新是「在都市計畫範圍內，為了復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益為目的，土地再開發利用上，由政府評定或受理民間申請劃定更新地區與更新單元，實施重建、整建與維護」。台北市都市更新處也說明，都市更新的處理方式有三種（如下圖）：
1. 建築物的拆除與新建
2. 建築物的改建、修建或充實其設備
3. 加強更新範圍內的土地使用及建築管理
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| 都市更新的處理方式。（圖片翻攝自網路） |
都市更新多數決精神引發爭議
在內政部營建署的都市更新網也看到近來引發爭議的都市更新「多數決」精神。其定義，「都市更新採多數決機制，土地及合法建物所有權人超過一定比例之人數及一定比例之土地總面積、合法房屋總樓地板面積之同意即可實施，對於少數不能配合者及公有土地參與都市更新具有強制性」。
內政部營建署的都市更新網說明，都市更新與一般舊屋改建不同在於，都市更新的面積較大，需整合的戶數較多（逾7人），但都市更新在取得大多數權利關係人的同意後，即可排除大多數人的反對，並可改善社區環境，增加更新後的坪數。
2003年，〈都市更新條例〉三讀通過第25條增訂，將原「協議合建」所訂的「全體同意」門檻改以「多數決」同意。因此內政部營建署的都市更新網說明多數決的精神即多數同意者可強制「少數」不同意者參與都市更新。
近來因為文林院不同意戶王家與其他同意戶的爭執，以及其他都更案件因為少數不同意戶反彈、不願意搬遷而引發社會關注多數決的爭議。而大多的爭論重點在於，「多數決」同意究竟是否能夠代表真正的民主（是否能代表全體利害關係人），以及都市更新所造就的「利益」是否足以反應「公共利益」？
資料來源：
2012年5月7日 星期一
都更在台灣－成功案例
土城331受災戶自辦都更首例 耗費9年建新家
【Cynthia / 整理報導】
在較大的地圖上查看新北市土城
都市更新在台灣有鬧得沸沸揚揚的文林苑，但其實不只文林苑，許多都更的案子都在台灣各處上演著。在都更的過程中，住戶、都更公司、建商、政府等都扮演著不一樣的角色，彼此可能有衝突也有合作，此次的案例將介紹位在新北市土城富貴社區的都更案例，看看這個由住戶發起的都更如何透過九年多的努力換來新氣象。
由於331地震建物成危樓，新北市土城「金城路社區」住戶發起以都更重建家園，於2005年3月經台北縣政府（現新北市政府）核准公告實施都市更新計畫，歷經都更修法、住戶整合與重建資金缺乏等難題，住戶組成的都市更新會發揮團結力量，以及透過北富銀的融資協助，最終都更重建案於2008年8月動工，並於2010年5月30日正式舉行落成典禮。
40戶住戶當天就被驅離，而也在當天，住戶們就開會決議要重建家園。
由於因地震建物嚴重受損成危樓，只能仰賴鋼架支撐，他們向檢察官提出民事與刑事訴訟，要求建商－大慶建設賠償每戶兩百萬元賠償金。不過大慶建設認為，這應為營造商而非他們的責任，且其中受損嚴重的32戶已達成和解並給予賠償。餘58戶還未和解的住戶因此在2004年於建物前抗議表達不滿，認為建商偷工減料卻仍不聞不問。
而決定重建家園後，新的難題出現了。住戶自組的都市更新會住戶向縣府提出「都市更新」重建申請，但因為地震沒有造成死傷、社會關注力不夠等因素，他們的更新案不能適用921特別條例，縣府能給的容積獎勵有限，且每戶的補償費與慰問金同樣也不適用921受災戶的優惠補助。
在籌備拆除、重建的期間，花費了一年的時間完成都市更新條例部分條文修正，讓重建得以採都更的方式，且可以排除同一社區非受災戶的同意權。但即時已修法，重建計畫書送到台北縣政府（現新北市政府）手裡仍遭到退件。
其中的原因是，依法規地同一地號重建，須以所有的所有權人計算同意比例，因此只以前棟建物嚴重受損的40戶同意書申請不得被核可重建，必須要徵得後棟50戶住戶的同意。
因為部分住戶對以都市更新的方式進行重建信心不足，且後棟50戶住戶也有不同的意見，住戶組成的都市更新會等了十個月才拿到拆除執照。好不容易可以拆房子但從2005年起，房屋的建築成本不斷攀高，當時有意貸款給住戶的華南銀行、土地銀行，都因為建築成本上漲而不願意繼續撥款。
直到住戶遇到台北富邦銀行資深協理洪文興、願意以興建後的合理價格做為貸款基礎，都更重建才出現一線生機。
都更重建於2008年8月動工，在籌足資金、興建的期間，住戶發揮團結力量，不但幫信用額度不足的住戶作保以讓貸款順利進行，住戶還組成監工團，對送來的鋼筋抽驗過磅，確保新家能夠真正安全。
都市更新在台灣有鬧得沸沸揚揚的文林苑，但其實不只文林苑，許多都更的案子都在台灣各處上演著。在都更的過程中，住戶、都更公司、建商、政府等都扮演著不一樣的角色，彼此可能有衝突也有合作，此次的案例將介紹位在新北市土城富貴社區的都更案例，看看這個由住戶發起的都更如何透過九年多的努力換來新氣象。
由於331地震建物成危樓，新北市土城「金城路社區」住戶發起以都更重建家園，於2005年3月經台北縣政府（現新北市政府）核准公告實施都市更新計畫，歷經都更修法、住戶整合與重建資金缺乏等難題，住戶組成的都市更新會發揮團結力量，以及透過北富銀的融資協助，最終都更重建案於2008年8月動工，並於2010年5月30日正式舉行落成典禮。
都更緣起：331地震，公寓成危樓
為什麼要都更？時間點回到2002年，當時因為發生6.8級強震－331地震，土城市延和里「金城路社區」於金城路前排的40戶建築物受損嚴重，被判為不適合居住的「全倒戶」。
因331地震受損成危樓的土城「金城路社區」，於事發後兩年間持續向建商抗議，要求賠償重建。
（圖片翻攝自網路）
（圖片翻攝自網路）
40戶住戶當天就被驅離，而也在當天，住戶們就開會決議要重建家園。
由於因地震建物嚴重受損成危樓，只能仰賴鋼架支撐，他們向檢察官提出民事與刑事訴訟，要求建商－大慶建設賠償每戶兩百萬元賠償金。不過大慶建設認為，這應為營造商而非他們的責任，且其中受損嚴重的32戶已達成和解並給予賠償。餘58戶還未和解的住戶因此在2004年於建物前抗議表達不滿，認為建商偷工減料卻仍不聞不問。
而決定重建家園後，新的難題出現了。住戶自組的都市更新會住戶向縣府提出「都市更新」重建申請，但因為地震沒有造成死傷、社會關注力不夠等因素，他們的更新案不能適用921特別條例，縣府能給的容積獎勵有限，且每戶的補償費與慰問金同樣也不適用921受災戶的優惠補助。
自辦都更 從意見分歧到團結一致
居民申請重建的過程困難重重，在原貸款、租房子、面臨失業等多重壓力下，許多受災戶認為政府官員百般刁難，生活已無力支撐下去。（圖片翻攝自網路）
在籌備拆除、重建的期間，花費了一年的時間完成都市更新條例部分條文修正，讓重建得以採都更的方式，且可以排除同一社區非受災戶的同意權。但即時已修法，重建計畫書送到台北縣政府（現新北市政府）手裡仍遭到退件。
其中的原因是，依法規地同一地號重建，須以所有的所有權人計算同意比例，因此只以前棟建物嚴重受損的40戶同意書申請不得被核可重建，必須要徵得後棟50戶住戶的同意。
因為部分住戶對以都市更新的方式進行重建信心不足，且後棟50戶住戶也有不同的意見，住戶組成的都市更新會等了十個月才拿到拆除執照。好不容易可以拆房子但從2005年起，房屋的建築成本不斷攀高，當時有意貸款給住戶的華南銀行、土地銀行，都因為建築成本上漲而不願意繼續撥款。
直到住戶遇到台北富邦銀行資深協理洪文興、願意以興建後的合理價格做為貸款基礎，都更重建才出現一線生機。
都更重建於2008年8月動工，在籌足資金、興建的期間，住戶發揮團結力量，不但幫信用額度不足的住戶作保以讓貸款順利進行，住戶還組成監工團，對送來的鋼筋抽驗過磅，確保新家能夠真正安全。
都更新家落成 住戶感情增溫
因331地震嚴重受損成危樓的土城「金城路社區」，經拆除且住民自主發起以都市更新方式重建後，在2010年5月30日中午舉辦歡喜入厝儀式。（圖片翻攝自網路）
經過九年多，「金城路社區」以都更方式重建的工作終於完成。2010年5月30日舉辦歡喜入厝儀式，當時的縣長周錫瑋和地方各級民意代表分別前往祝賀。
歷經都市更新條例部分條文修法、住戶整合與重建資金缺乏等難題，到最後終於完工，住戶間因此變得更熟、更緊密了，大家還共同為都更後的社區取名為「土城富貴社區」。
歷經都市更新條例部分條文修法、住戶整合與重建資金缺乏等難題，到最後終於完工，住戶間因此變得更熟、更緊密了，大家還共同為都更後的社區取名為「土城富貴社區」。
儘管都更過程艱辛，耗費九年多的漫漫長路，但最後成果令住戶都滿意。扣除2.1億元的營造成本，住戶平均以上百萬元取得與原室內面積一樣的新家，且新公寓有門禁管制、電梯，還有地下車位。
這是台灣都市更新案例中住戶自組都市更新會、自辦都更的第一次，而透過金融機構信託管理與資金融資服務的協助之下，最後土城這群331受災戶能擁有全新而安全的家。
都更小八卦一
無法都更的地區：平將門首塚的傳說
【Y.C.Chou/ 整理報導】
在較大的地圖上查看平將門首塚
東京，是目前全球規模最大的巨型都會區，亦為亞洲地區最重要的世界級城市，其中林立的高樓大廈，正可謂「都會叢林」的最佳寫照。但您能想像，在這樣的大都會中，竟有一塊空地，不因時代的更迭，而保留千百年來的樣貌嗎？這一次的都更小八卦，正是要介紹這個無法被都更的地區：平將門首塚。
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| 夾在高樓大廈中的平將門首塚（圖翻攝自Google地圖） |
平將門是日本平安時代的武將，他在統一關東勢力之後，於西元953年起兵。以下總國（今日的千葉縣與茨城縣交界）為根據地，自稱為「新王」，成為日本史上第一個對皇室舉反旗的人。但這場叛亂最終還是以失敗收場，平將門遭到逮捕，並被帶往京都斬首示眾。神奇的是，將門的首級竟然在示眾三天後離奇失蹤，傳說就是飛回了根據地關東，所以現在東京才有了平將門首塚的存在。到了江戶時代，德川家為了確認以幕府為首的政治體制，於是大大崇尚這位在關都稱王的老祖宗，將門因而漸漸成為了當地居民熱烈信奉的神靈信仰之一。
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| 平將門（圖翻攝自網路） |
大正十二年，關東大地震發生，東京市焚毀過半，將門首塚也不例外，由裡至外崩裂開來。後來政府重新規劃，將首塚掩埋起來，取而代之的是大藏省官廳。沒想到後來怪事開始陸續發生，先是以大藏大臣為首的許多官員紛紛猝死，官邸又屢次傳出亡靈出沒的事件，所以將門作祟的傳言不逕而走。爾後不管是政權更替、名人過世還是天災人禍等，通通都被認定是將門的傑作，搞得東京人心惶惶。最後，首相只好舉行慰靈祭並令全數官員參加，風波才漸漸的平息下來。
美軍進駐託管，無巧不巧，指揮總部就設在將門首塚的附近，並相中這片廢墟作為總部的停車場。這個時候怪事又發生了！當時進行清理作業的工程人員處理到了將門首塚前的時候，操作推土機與挖掘機的工人突然暴斃；接著負責工程的美軍參事官也突然死在兩公里外的住所，承續工程任務的美軍中尉也在接任的第二日發生車禍而死，就連停車場的設計師也意外墜樓身亡。許多老東京人想起了過去的傳說，讓將門怨靈的故事又再度流傳出來。最後，美軍高層下令終止停車場的興建，改讓民間人士收購此處的土地。將門首塚也立刻進行重修並且再次舉辦慰靈祭。從此，再也沒人想覬覦這塊土地了。
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| 將門冤魂&首塚（圖翻攝自網路） |
現今的東京所流傳的一些怪談鬼話，不時還會聽到一些有關將門的一些奇異傳說。不論你信或不信，但將門塚在那水泥叢林中被保存下來了，成為了「無法被都更」的地方。或許，平將門這位日本的傳奇英雄，其實也是個「最牛釘子戶」呢。
延伸閱讀與參考資料：
1. 維基百科：平將門2. 日本四大怨靈---平將門
都更在韓國(上) 韓國都更背景
【Y.C.Chou / 整理報導】
在較大的地圖上查看韓國首爾龍山區
韓國的都更緣起
韓國的都市更新稱為「都市再開發制度」，共分為「再開發」、「再建築」、「New Town再開發」三種類目。大體上來說，韓國都更蓬勃發展，是要到2006年李明博政府推動「New Town再開發」事業後才開始。
單從程序設計來看，整個都更流程中，韓國所強調的是居民團體在開發過程中主導的角色與決策權力。而不是像台灣那樣以建商為主。這是為了避免一些由建商擔任都更實施者易產生的弊端。所以，一旦都更確定啟動，由居民所共同組成的「再開發組合」或「促進委員會」會成為整個推動過程的靈魂人物，上從建築師，下至施工單位，都是由這些組織來遴選。然而，即便韓國的居民團體能夠領有主導權，避免簽了同意書而深受單一建商控制的狀況。卻還是難脫「促進委員會」圖利特定廠商的弊病。因而，只要有再開發地區，都免不了訴訟與紛爭滿天飛的狀況。
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| 被建商僱用人士給破壞的社區一景（圖片取自網路） |
截至2010年，首爾市啟動的再開發計畫共計299個區域（約1,187公頃）、再建築計畫319個區域（約1,131公頃），而為了推動民間部門從事加速再開發事業所設置的「New Town再開發計畫」計有316個計畫案（約2,406公頃）。這樣密集的都市再開發，確實整化了城市的容貌，卻也換來了「大廈共和國（APT Republic）」的怪名。
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| 如同骨牌的「大廈共和國」（圖片取自網路） |
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| 日本漫畫也提到韓國獨特的都市景觀（圖片取自網路） |
不論外型如何，整個都更的成果是非常成功的，也突顯了韓國政府大刀闊斧的決心和行動力。「大廈共和國」更是一度成為了都更界的香格里拉。然而，09年初的一場大火，燒破了韓國都更神話的所有假象。
繼續閱讀：都更在韓國(下) 龍山慘案始末
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參考資料及延伸閱讀：
都更在大陸
重慶最牛夫婦爭取自己權利(上)
【Michelle / 整理報導】
都市更新在中國大陸被叫做什麼呢？同時中國政府的做法是什麼？人民會如何因應，這裡將介紹中國都更的目的和案例。
徵收指的是政府為促進物品利用和公共利益，而興建各式措施，基於政府公權力依法定程序取得私有物品，並給予當事者相當補償。
在西元兩千年中國徵收開始法制化，徵收也代表中國逐漸邁向國際化，因為徵收即否定了社會主義的公有制，中國《物權法》草案第49條規定的「為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以徵收、徵用單位個人的不動產或者動產。」兩方學者都對於該法條的立法精神不滿意。但同時，徵收也造成許多不公平，政府強制以低價徵收造成人民的權益受損，在人民意識逐漸高漲下，抗爭和拒絕徵收的事件不斷陸續出現。
何謂釘子戶
釘子戶是中國大陸的新型詞彙，指在土地徵收過程中，不肯遷走的私人土地擁有者，由於收購價不合理等等原因，而不肯搬走，假如物業收購價格合理，便會同意拆遷。
中國許多地區都曾出現過釘子戶，例如：香港的「舊樓釘王」，山東釘子戶，武漢釘子戶，和這次將介紹的案例重慶釘子戶。
山東釘子戶，詛咒拆遷者 （圖片翻攝自網路）
在較大的地圖上查看中國重慶
都市更新在中國大陸被叫做什麼呢？同時中國政府的做法是什麼？人民會如何因應，這裡將介紹中國都更的目的和案例。
中國的都更緣起
中國在1980年代末期因為經濟發展的擴展需要，將舊城改造做結構功能的轉型，使得地區可以發展為多功能結合的城市，主要在東南沿海城市發生，因此也造成中國劇烈快速的都市化發展。中國在經濟發展期間，因為發展快速，人口密集，布局混亂環境品質惡劣，城市功能衰落，都市基本建設功能不足，沒有完整的交通動線、停車等功能，也缺乏極差地租的自動調節機能，因此，和台灣相似的是，都是基於都市功能的更新，和建築的安全功能。中國都更的法令
土地徵用權徵收指的是政府為促進物品利用和公共利益，而興建各式措施，基於政府公權力依法定程序取得私有物品，並給予當事者相當補償。
在西元兩千年中國徵收開始法制化，徵收也代表中國逐漸邁向國際化，因為徵收即否定了社會主義的公有制，中國《物權法》草案第49條規定的「為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以徵收、徵用單位個人的不動產或者動產。」兩方學者都對於該法條的立法精神不滿意。但同時，徵收也造成許多不公平，政府強制以低價徵收造成人民的權益受損，在人民意識逐漸高漲下，抗爭和拒絕徵收的事件不斷陸續出現。
何謂釘子戶
釘子戶是中國大陸的新型詞彙，指在土地徵收過程中，不肯遷走的私人土地擁有者，由於收購價不合理等等原因，而不肯搬走，假如物業收購價格合理，便會同意拆遷。
中國許多地區都曾出現過釘子戶，例如：香港的「舊樓釘王」，山東釘子戶，武漢釘子戶，和這次將介紹的案例重慶釘子戶。
武漢釘子戶，拿爆竹煙火威嚇開發商（圖片翻攝自網路）
以上是中國的都市更新介紹，講解了什麼是釘子戶，到底是怎麼來的。
下篇將介紹中國最牛的釘子戶，真的如同釘子般矗立在空地上，他們如何反抗中國政府？
保障自己的權利呢？讓我們繼續看看。
請繼續閱讀都更在大陸－重慶最牛夫婦爭取自己權利（下）
以上是中國的都市更新介紹，講解了什麼是釘子戶，到底是怎麼來的。
下篇將介紹中國最牛的釘子戶，真的如同釘子般矗立在空地上，他們如何反抗中國政府？
保障自己的權利呢？讓我們繼續看看。
請繼續閱讀都更在大陸－重慶最牛夫婦爭取自己權利（下）
延伸閱讀及參考資料:
都更在美國－
西雅圖老太太拒都更 看見人性光輝（上）
【Cynthia / 整理報導】
都更在台灣因為文林苑王家案而成為相當熱門的話題，王家因為不同意拆遷而與建商、同意戶有諸多爭執。從美國西雅圖老太太的案例可以看到，建商對不同意戶意見的尊重與重視，最後甚至願意更改建案設計圖繞過不同意戶老太太的家，同樣做到都市更新，處理過程的方法和態度值得大家共同學習。
在美國，都市更新是採政府徵收的方式，由於都更牽涉到拆除舊的房屋，許多人反對政府強制拆除具有歷史意義的建築，例如美國費城就曾經面臨約三分之一的舊市區被強制拆除的命運。根據美國憲法修正案第5條規定，未給付公正之補償，不得徵收私地作為公共使用。人民對於都更的強烈反彈，除了是對拆除老舊的房屋、破壞傳統文化的抗議，更是由於當地住戶的權益常不受保障、沒有獲得適當補助而反彈。
房子周圍都是大樓，唯獨留下一塊就是老太太的房子。沒錯，就是她，不願意賣房子給建商；就是她，讓建商願意更改設計圖，最後的商業大樓凹進一塊，讓老太太的房子安安穩穩的留在原處。
2. 都更？更誰的新？看看美國，想想台灣
3. A Holdout Against Developers Leaves a Legacy
4. 老厝兀立商場前 美釘子戶典範
在較大的地圖上查看美國西雅圖
都更在台灣因為文林苑王家案而成為相當熱門的話題，王家因為不同意拆遷而與建商、同意戶有諸多爭執。從美國西雅圖老太太的案例可以看到，建商對不同意戶意見的尊重與重視，最後甚至願意更改建案設計圖繞過不同意戶老太太的家，同樣做到都市更新，處理過程的方法和態度值得大家共同學習。
美國都市更斯緣起
美國「都市更新」的概念始於19世紀中葉，當時主要的目的是改善大城市市容、人口過多等問題，以及為了推動地方經濟發展。1954年，美國修正住宅法（Housing Act of 1954），加入整建、維護的概念，開始推動都市更新。但早期由於法令有嚴格限制的因素，都市更新推動緩慢。直到1980年代，都市「更新」開始朝向「再生」，以彰顯場所特色為目標，且重視社區歷史背景，並進一步促進當地經濟的發展。在美國，都市更新是採政府徵收的方式，由於都更牽涉到拆除舊的房屋，許多人反對政府強制拆除具有歷史意義的建築，例如美國費城就曾經面臨約三分之一的舊市區被強制拆除的命運。根據美國憲法修正案第5條規定，未給付公正之補償，不得徵收私地作為公共使用。人民對於都更的強烈反彈，除了是對拆除老舊的房屋、破壞傳統文化的抗議，更是由於當地住戶的權益常不受保障、沒有獲得適當補助而反彈。
案例介紹：美國西雅圖一位老太太拒都更的故事
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| 美國的「最牛釘子戶」－伊迪絲•梅斯菲爾德（Edith Macefield）的家 （圖片翻攝自網路） |
這是美國西雅圖一位叫做伊迪絲•梅斯菲爾德（Edith Macefield）的老太太的家。
房子周圍都是大樓，唯獨留下一塊就是老太太的房子。沒錯，就是她，不願意賣房子給建商；就是她，讓建商願意更改設計圖，最後的商業大樓凹進一塊，讓老太太的房子安安穩穩的留在原處。
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| 都市更新計畫施工的過程中，老太太梅斯菲爾德仍然不願意賣出她的房子。（圖片翻攝自網路） |
據西雅圖郵訊報報導，在2007年，西雅圖一家建商計畫蓋一座精品商場和健身俱樂部，當老太太家附近的建築要開始進行施工之前，老太太伊迪絲•梅斯菲爾德就拒絕了建商提出的一百萬美元（新台幣三千萬元）補償金，堅持不賣她那在1900年就建立的房子。
這就是都市更新的典範案例？為什麼建商願意讓步呢？
請繼續閱讀都更在美國－西雅圖老太太拒都更 看見人性光輝（下）參考資料及延伸閱讀：
1. 美國的「都市更新」法案改革2. 都更？更誰的新？看看美國，想想台灣
3. A Holdout Against Developers Leaves a Legacy
4. 老厝兀立商場前 美釘子戶典範
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