都更末日將至！？ 內政部公佈都更條例修正草案

內政部長李鴻源於今日(6/14)提出新版「都市更新條例修正草案」（圖翻攝自網路）

【C.Y.Chou/ 整理報導】

內政部今宣布已經完成都更條例修法，除了增修多項「文林苑」條款外，也全面拉高都更同意門檻預計將會對未來的房市造成極大的影響。

由於文林苑事件而產生的弊端，這次修法明文禁止建商先行辦理預售，得到建物拆完後才能進行，違者將處銷售金額的30％罰鍰。而事件中有關於資訊公開及資料送達遭批評不完備，新法也要求一律以雙掛號或專人送達，若涉及拆遷、補償金變換等，將以准用民事訴訟法以公示送達或公告。

此外，這此修法的重點在於全面拉高都更同意門檻，都更事業概要同意比例提高到3/10或5/10；都更計畫同意比率提高到2/3到9/10。另外刪除「對於少數不同意合建協議的地主，都更實施者可申請主管機關徵收」條文。

都更同意比例的大幅提高，預計會影響到許多打著「都更」名號的老公寓行情，但這其實是有帶商榷的。都更自然還是許多投資客考量老公寓的原因之一，但事實上，老公寓真正的賣點，是它的低公設與免管理費。用都更題材當賣點的公寓，其實少之又少。所以與其說是行情跌損，不如說回歸正道吧。但可以見到的是，都更夢在這兩三年內被炒作的太過夢幻，房價泡沫化，會是未來要十分注意的課題。

台北老公寓的下一步是......？（圖翻攝自網路）

都更在美國－西雅圖老太太拒都更 看見人性光輝（下）

【Cynthia / 整理報導】

在較大的地圖上查看美國西雅圖拒都更戶屋主伊迪絲·梅斯菲爾德（Edith Macefield）的房子 

老太太的執著奏效，最後建商放棄了。
他們主動變更建設計畫的設計圖，讓老太太的房子能保留在原處不動。
而因此這個尤如小蝦米對抗大鯨魚的戲碼被美國媒體及國外媒體認為是都市更新的典範案例。

為什麼建商願意讓商場缺一塊，保留給老太太？

原以為協調會一切順利的建商，沒想到竟然遇到了所謂的「釘子戶」。而這其中，其實有著一段感人的故事。在協調的過程中，這個精品商場興建計畫的資深總監馬丁•貝瑞（Barry Martin）和老太太成為朋友。馬丁帶老太太去看醫生、洗衣服、買午餐，對待她有如自己家中的長輩，然而在2008年6月，八十六歲的老太太去世了。

老太太梅斯菲爾德於1961年3月的照片（圖片翻攝自網路）

老太太去世後將房子贈予馬丁，而有人認為，這是一個機會，房子可以成為開發者的工具。但最後馬丁沒有那麼做。他將房子賣了，而買家保留了老太太房子的樣貌，並加公共空間命名為信條廣場（Credo Square），以紀念堅持著守住房屋的老太太梅斯菲爾德。

資深總監馬丁•貝瑞（Barry Martin）對於老太太很友善，和老太太成為朋友，而老太太將房子贈予馬丁。（圖片翻攝自網路）

此案例故事告訴我們，原來，不是所有事情都能透過「錢」來解決。
老太太堅決表明「我不需要錢，錢對我而言沒有什麼。」
而她唯一做的，就是對建商說不；她所展現的是對於自身權益的堅守執著，而建商最後也願意換個方式，繞過老太太的家，同樣做到都市更新。

老太太的房子上出現鮮豔的彩色氣球，彷彿在慶祝著這個房子被保留下來。（圖片翻攝自網路）

若你還沒看：

都更在美國－西雅圖老太太拒都更 看見人性光輝（上）

參考資料及延伸閱讀：

1. 美國的「都市更新」法案改革
2. 都更？更誰的新？看看美國，想想台灣
3. A Holdout Against Developers Leaves a Legacy
4. 老厝兀立商場前 美釘子戶典範

都更在台灣－成功案例土城331受災戶自辦都更首例 耗費9年建新家

【Cynthia / 整理報導】

在較大的地圖上查看新北市土城

都市更新在台灣有鬧得沸沸揚揚的文林苑，但其實不只文林苑，許多都更的案子都在台灣各處上演著。在都更的過程中，住戶、都更公司、建商、政府等都扮演著不一樣的角色，彼此可能有衝突也有合作，此次的案例將介紹位在新北市土城富貴社區的都更案例，看看這個由住戶發起的都更如何透過九年多的努力換來新氣象。

由於331地震建物成危樓，新北市土城「金城路社區」住戶發起以都更重建家園，於2005年3月經台北縣政府（現新北市政府）核准公告實施都市更新計畫，歷經都更修法、住戶整合與重建資金缺乏等難題，住戶組成的都市更新會發揮團結力量，以及透過北富銀的融資協助，最終都更重建案於2008年8月動工，並於2010年5月30日正式舉行落成典禮。

都更緣起：331地震，公寓成危樓

為什麼要都更？時間點回到2002年，當時因為發生6.8級強震－331地震，土城市延和里「金城路社區」於金城路前排的40戶建築物受損嚴重，被判為不適合居住的「全倒戶」。

因331地震受損成危樓的土城「金城路社區」，於事發後兩年間持續向建商抗議，要求賠償重建。
（圖片翻攝自網路）

40戶住戶當天就被驅離，而也在當天，住戶們就開會決議要重建家園。

由於因地震建物嚴重受損成危樓，只能仰賴鋼架支撐，他們向檢察官提出民事與刑事訴訟，要求建商－大慶建設賠償每戶兩百萬元賠償金。不過大慶建設認為，這應為營造商而非他們的責任，且其中受損嚴重的32戶已達成和解並給予賠償。餘58戶還未和解的住戶因此在2004年於建物前抗議表達不滿，認為建商偷工減料卻仍不聞不問。

而決定重建家園後，新的難題出現了。住戶自組的都市更新會住戶向縣府提出「都市更新」重建申請，但因為地震沒有造成死傷、社會關注力不夠等因素，他們的更新案不能適用921特別條例，縣府能給的容積獎勵有限，且每戶的補償費與慰問金同樣也不適用921受災戶的優惠補助。

自辦都更　從意見分歧到團結一致

居民申請重建的過程困難重重，在原貸款、租房子、面臨失業等多重壓力下，許多受災戶認為政府官員百般刁難，生活已無力支撐下去。（圖片翻攝自網路）

在籌備拆除、重建的期間，花費了一年的時間完成都市更新條例部分條文修正，讓重建得以採都更的方式，且可以排除同一社區非受災戶的同意權。但即時已修法，重建計畫書送到台北縣政府（現新北市政府）手裡仍遭到退件。

其中的原因是，依法規地同一地號重建，須以所有的所有權人計算同意比例，因此只以前棟建物嚴重受損的40戶同意書申請不得被核可重建，必須要徵得後棟50戶住戶的同意。

因為部分住戶對以都市更新的方式進行重建信心不足，且後棟50戶住戶也有不同的意見，住戶組成的都市更新會等了十個月才拿到拆除執照。好不容易可以拆房子但從2005年起，房屋的建築成本不斷攀高，當時有意貸款給住戶的華南銀行、土地銀行，都因為建築成本上漲而不願意繼續撥款。

直到住戶遇到台北富邦銀行資深協理洪文興、願意以興建後的合理價格做為貸款基礎，都更重建才出現一線生機。

都更重建於2008年8月動工，在籌足資金、興建的期間，住戶發揮團結力量，不但幫信用額度不足的住戶作保以讓貸款順利進行，住戶還組成監工團，對送來的鋼筋抽驗過磅，確保新家能夠真正安全。

都更新家落成　住戶感情增溫

因331地震嚴重受損成危樓的土城「金城路社區」，經拆除且住民自主發起以都市更新方式重建後，在2010年5月30日中午舉辦歡喜入厝儀式。（圖片翻攝自網路）

經過九年多，「金城路社區」以都更方式重建的工作終於完成。2010年5月30日舉辦歡喜入厝儀式，當時的縣長周錫瑋和地方各級民意代表分別前往祝賀。

歷經都市更新條例部分條文修法、住戶整合與重建資金缺乏等難題，到最後終於完工，住戶間因此變得更熟、更緊密了，大家還共同為都更後的社區取名為「土城富貴社區」。

儘管都更過程艱辛，耗費九年多的漫漫長路，但最後成果令住戶都滿意。扣除2.1億元的營造成本，住戶平均以上百萬元取得與原室內面積一樣的新家，且新公寓有門禁管制、電梯，還有地下車位。

這是台灣都市更新案例中住戶自組都市更新會、自辦都更的第一次，而透過金融機構信託管理與資金融資服務的協助之下，最後土城這群331受災戶能擁有全新而安全的家。

資料來源及延伸閱讀：

1. 都更列車 讓台北「變臉」
2. 住戶自辦首例！北富銀協助土城都更落成　還有50件洽辦中
3. 北縣／331震損重建　土城「金城路社區」完工

都更在美國－西雅圖老太太拒都更 看見人性光輝（上）

【Cynthia / 整理報導】

在較大的地圖上查看美國西雅圖

都更在台灣因為文林苑王家案而成為相當熱門的話題，王家因為不同意拆遷而與建商、同意戶有諸多爭執。從美國西雅圖老太太的案例可以看到，建商對不同意戶意見的尊重與重視，最後甚至願意更改建案設計圖繞過不同意戶老太太的家，同樣做到都市更新，處理過程的方法和態度值得大家共同學習。

美國都市更斯緣起

美國「都市更新」的概念始於19世紀中葉，當時主要的目的是改善大城市市容、人口過多等問題，以及為了推動地方經濟發展。1954年，美國修正住宅法（Housing Act of 1954），加入整建、維護的概念，開始推動都市更新。但早期由於法令有嚴格限制的因素，都市更新推動緩慢。直到1980年代，都市「更新」開始朝向「再生」，以彰顯場所特色為目標，且重視社區歷史背景，並進一步促進當地經濟的發展。

在美國，都市更新是採政府徵收的方式，由於都更牽涉到拆除舊的房屋，許多人反對政府強制拆除具有歷史意義的建築，例如美國費城就曾經面臨約三分之一的舊市區被強制拆除的命運。根據美國憲法修正案第5條規定，未給付公正之補償，不得徵收私地作為公共使用。人民對於都更的強烈反彈，除了是對拆除老舊的房屋、破壞傳統文化的抗議，更是由於當地住戶的權益常不受保障、沒有獲得適當補助而反彈。

案例介紹：美國西雅圖一位老太太拒都更的故事

美國的「最牛釘子戶」－伊迪絲•梅斯菲爾德（Edith Macefield）的家 （圖片翻攝自網路）

這是美國西雅圖一位叫做伊迪絲•梅斯菲爾德（Edith Macefield）的老太太的家。

房子周圍都是大樓，唯獨留下一塊就是老太太的房子。沒錯，就是她，不願意賣房子給建商；就是她，讓建商願意更改設計圖，最後的商業大樓凹進一塊，讓老太太的房子安安穩穩的留在原處。

都市更新計畫施工的過程中，老太太梅斯菲爾德仍然不願意賣出她的房子。（圖片翻攝自網路）

據西雅圖郵訊報報導，在2007年，西雅圖一家建商計畫蓋一座精品商場和健身俱樂部，當老太太家附近的建築要開始進行施工之前，老太太伊迪絲•梅斯菲爾德就拒絕了建商提出的一百萬美元（新台幣三千萬元）補償金，堅持不賣她那在1900年就建立的房子。

這就是都市更新的典範案例？為什麼建商願意讓步呢？

請繼續閱讀都更在美國－西雅圖老太太拒都更 看見人性光輝（下）

參考資料及延伸閱讀：

1. 美國的「都市更新」法案改革
2. 都更？更誰的新？看看美國，想想台灣
3. A Holdout Against Developers Leaves a Legacy
4. 老厝兀立商場前 美釘子戶典範